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La reforma hipotecaria reduce los gastos notariales, registrales y las comisiones

El Gobierno regula la hipoteca inversa, que deja a los mayores convertir su vivienda en renta

Si usted cancela hoy un préstamo de 120.000 euros a tipo variable, pagará unos 1.200 euros de comisión. Pero si firma una hipoteca después del verano, con la reforma aprobada ayer por el Gobierno ya en vigor, y más tarde la cancela, se gastará 600. La diferencia radica en que ya no se trataría de una "comisión" del 1%, sino de una "compensación" -nuevo término que engloba los pagos por subrogación y por amortización anticipada- del 0,5%. La reforma también regula la hipoteca inversa, que permite a los mayores de 65 años ceder su vivienda habitual por una renta única o periódica.

Fuentes del Ministerio de Economía calculan que la norma entrará en vigor antes del próximo verano, una vez que haya superado el trámite parlamentario. Las nuevas tarifas (lo que hasta ahora se conocen como comisiones y la nueva ley denomina compensaciones) afectarán entonces sólo a las hipotecas que se firmen a partir de ese momento, ya que, según las mismas fuentes, "no se pueden modificar las condiciones establecidas en los contratos ya firmados". Lo que sí afectará a todos los hipotecados -los antiguos y los futuros- será la reducción de los costes arancelarios y registrales.

La ley hipotecaria aprobada ayer persigue, según el vicepresidente segundo, Pedro Solbes, una regulación más transparente, barata, segura y flexible para los cinco millones de familias que arrastran una hipoteca, y también para el conjunto del sistema financiero.

No tiene una visión tan optimista la asociación de consumidores de bancas y cajas Adicae, que en un comunicado dijo que la nueva norma beneficia exclusivamente a las entidades financieras, ya que los apartados que afectan a los usuarios son "accesorios, insuficientes y poco ambiciosos". Adicae califica las soluciones propuestas de "parches inocuos", y considera que el Gobierno ha dejado pasar la oportunidad de acabar con la proliferación de cláusulas y prácticas abusivas, informa Efe.

- Protección del consumidor. El Gobierno aprobará una nueva orden con el objetivo de lograr mayor transparencia a través de la revisión de los mecanismos de información que las entidades financieras dan a sus clientes en la actualidad.

La idea es que los tomadores de un nuevo crédito o préstamo hipotecario adopten su decisión en función de los riesgos reales y con más información, sin coste añadido, para que puedan comparar con más criterio entre los distintos productos que ofrecen bancos y cajas.

- Compensación por comisión. Adiós a la "comisión" en la terminología bancaria y bienvenida a la "compensación". No es sólo un cambio de nombre, también se modifica su cálculo con la intención de que refleje mejor los riesgos que la entidad financiera asume, y se trata de evitar las situaciones de falta de equidad en las familias.

- Subrogación y cancelación. Las subrogaciones y las cancelaciones anticipadas reciben con la nueva ley el mismo tratamiento. En su lugar, y a partir del verano, habrá dos tipos de compensación: por desestimiento y por riesgo de interés.

- Por desestimiento. La finalidad de la compensación por desestimiento es abonar los gastos reales en los que incurre la entidad. Su límite máximo -las cajas o bancos podrán pactar porcentajes inferiores- es el 0,5% del capital amortizado anticipadamente a través de la cancelación anticipada o la subrogación del crédito hipotecario a interés variable, fijo o mixto. La amortización de un préstamo de 120.000 euros por cambio de vivienda supondrá con las nuevas normas un ahorro para el cliente de 600 euros.

- Por riesgo de interés. La compensación por riesgo de tipo de interés sólo se cobrará a los préstamos con riesgos de interés (hipotecas a tipo fijo o mixto), y únicamente cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital al prestatario (el cliente) y una pérdida para de capital para el prestamista (la entidad). Es decir, únicamente en el caso de que los tipos de interés estén por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca. El porcentaje es, en este caso, libre, tal y como sucede en la actualidad con la cancelación anticipada de préstamos a interés fijo.

La amortización de un préstamo de 120.000 euros que genera una ganancia de capital a la entidad, el ahorro para el cliente será de 2.400 euros suponiendo una comisión del 2,5%.

- Bonificación en los costes. Los aranceles notariales serán 30 euros, frente a lo que sucedía hasta ahora, que se establecía un tanto por ciento en función del valor de los bienes, con un mínimo de 90 euros.

En los aranceles registrales se aplicará una bonificación del 90% en los casos de subrogación, novación y cancelación de las hipotecas, ya sean a tipo fijo, mixto o variable. En la actualidad sólo se bonifica con el 90% las subrogaciones y novaciones que pasen de un interés variable a uno fijo, y es del 75% para el resto de los casos.

Por la cancelación de una hipoteca de 120.000 euros se paga ahora en costes notariales alrededor de 240 euros. Con la nueva ley, serán 42. El coste registral pasa de 111 euros a 25.

- Independencia en la tasación. Las sociedades de tasación deberán elaborar un reglamento interno que evite los conflictos de intereses, que establecerán las incompatibilidades de sus directivos y administradores.

- Hipoteca inversa. Todos los mayores de 65 años, dependientes severos y los grandes dependientes podrán solicitar un producto financiero que algunas entidades ya estaban ofreciendo pero que ahora el Gobierno regula: la hipoteca inversa. El propietario seguirá siendo titular de su vivienda habitual y podrá vivir en ella, si lo desea, hasta su muerte. Como contraprestación, el que suscriba esta hipoteca recibirá una renta que puede ser periódica o única.

Los herederos responderán de la deuda tan sólo hasta donde alcance el valor de la vivienda hipotecada. Se reducirán los costes de transacción y estarán exentos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. No podrán cobrarse compensaciones por cancelación en el caso del fallecimiento del cliente puesto que la muerte es una eventualidad indefectiblemente unida a estos productos.

- Seguro de dependencia. La cobertura de la dependencia se realiza a través de un contrato de seguro, que obliga al asegurador al cumplimiento de una prestación convenida en el caso de que se produzca una situación de dependencia.

La finalidad es atender total o parcialmente, directa o indirectamente, las consecuencias que tengan para el asegurado la situación de dependencia. Este contrato podrá articularse tanto a través de pólizas individuales como colectivas.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Sábado, 3 de marzo de 2007