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Nuevas hipotecas para nuevos tiempos

Era de esperar: las cuotas de las hipotecas se han encarecido por los sucesivos aumentos de los intereses variables, y seguirán subiendo, mientras que los salarios no crecen, e incluso disminuyen en términos reales. Si las instancias públicas -pero también la sociedad civil y el sector financiero- no intervienen con decisión, podemos pasar del problema del acceso a la vivienda al problema de los desahuciados por no pagar la hipoteca o de los atrapados en préstamos de usura por los chiringuitos financieros que vampirizan a las familias que no pueden cubrir sus deudas de vivienda y consumo.

No hay duda de que el mercado hipotecario ha tenido un papel positivo para facilitar el acceso a la vivienda de millones de personas y que, en los últimos años, los intereses inicialmente bajos -pero variables, según la letra pequeña- y los plazos de amortización de por vida de las hipotecas han alimentado el boom inmobiliario y han contribuido a absorber los desorbitados incrementos de precios. La evidencia de que el aumento de los precios de la vivienda se lentifica de forma inversamente proporcional a como aumentan los intereses de las hipotecas confirma que los precios de la vivienda libre los determina la capacidad de compra de los compradores, y no el precio del suelo ni los costes de construcción.

El Gobierno central está impulsando un anteproyecto de ley de medidas de modernización del mercado hipotecario que no deja de ser un cajón de sastre pensado más para resolver los problemas de las entidades de crédito y para mejorar las garantías de sus operaciones activas que para ayudar a quienes deben hipotecarse para adquirir su vivienda.

Es hora de plantear, previa consulta a las asociaciones de consumidores y usuarios, un proyecto integral de protección de la parte más débil ante la adquisición de la vivienda habitual o primera vivienda, tanto para facilitar productos financieros con sentido social como para prevenir o atemperar el alto riesgo de insolvencia de las familias por el incremento de intereses variables o por las ampliaciones sucesivas de hipotecas, ya no para acceder a la vivienda, sino destinadas a cubrir las deudas de consumo, las llamadas hipotecas recargables.

En los préstamos hipotecarios para adquisición de primera vivienda, de forma general para las viviendas de protección oficial y de forma opcional para las de renta libre, el Estado debería potenciar que las entidades de crédito ofrecieran créditos con intereses fijos, o con variaciones referenciadas a productos financieros estables. ¿Por qué no, cuando se trate de préstamos para compra de la primera vivienda o vivienda permanente, fijar límites a la capacidad de endeudamiento en función de los ingresos medios del adquirente? O fijar un plazo máximo de amortización de 25 años.

Antes incluso de llegar a la hipoteca, se debería introducir la posibilidad de echarse atrás en los contratos de compraventa inmobiliaria, dando un plazo de reflexión en el caso de contratos privados o compras sin intervención de asesores legales o fedatarios públicos. También deberían establecerse unos modelos comunes de cláusulas en compraventas y préstamos hipotecarios que contuvieran una información clara, simple, inteligible y sin letra pequeña, en relación con los riesgos que se asumen al firmar; establecer medidas para facilitar que los deudores puedan cambiar de entidad prestamista y acogerse a la que le ofrezca mejores condiciones, sin sobrecostes ni penalizaciones; prever una moratoria legal de pago de cuotas sin acumular intereses ni sufrir riesgo de desahucio durante unos plazos determinados, para personas que estén en situación transitoria de insolvencia por situaciones de paro, desgracias familiares, etcétera. Frente al temor a que medidas como las propuestas, o similares, puedan impedir el acceso a la compra de la vivienda a personas con ingresos bajos, la experiencia demuestra que medidas como éstas y otras similares ayudarían a parar el aumento del precio de las viviendas, siempre que vayan acompañadas, evidentemente, de una mayor variedad de viviendas con protección oficial que incluyan la posibilidad real de optar por un alquiler más reducido que la cuota hipotecaria.

Salvador Milà i Solsona es diputado de ICV-EUiA en el Parlament.

* Este artículo apareció en la edición impresa del 0002, 02 de marzo de 2007.