Selecciona Edición
Selecciona Edición
Tamaño letra

Medidas para un suave aterrizaje

La reforma de la fiscalidad y de la financiación local son las claves para lograr que el precio de la vivienda se modere

La situación del mercado de vivienda en España, con un aumento acumulado de los precios del 79% en los últimos seis años según el Banco de España, no sólo ha provocado el estupor entre muchos expertos, sino que ahora despierta inquietud. Si se acepta que hay una burbuja inmobiliaria, como piensa la mayoría de los analistas, en algún momento estallará si no se toman las medidas precisas para evitar una brusca caída de precios. De entre todas ellas destacan dos: modificar un sistena fiscal que incentiva la compra de inmuebles, y conseguir un nuevo modelo de financiación de los ayuntamientos para frenar el precio del suelo. Ninguna de ellas parece inminente.

En la última década el mercado español ha alcanzado un volumen de ventas de unas 800.000 viviendas de promedio anual

El Estado gasta en vivienda 661,54 millones de euros y las desgravaciones en el IRPF suponen más de 3.000 millones

El precio del suelo urbano, que ha subido un 10,6%, según el Banco de España, viene marcado por el precio de la vivienda, y no al revés

Hace meses que analistas y políticos debaten si España está inmersa en una burbuja inmobiliaria, entendiendo por burbuja la sobrevaloración de unos activos en función de sus valores fundamentales. Y aunque hay quien defiende -fundamentalmente el Gobierno- que lo único que ocurre es que hay una fuerte demanda que la oferta no puede atender, aunque sea amplia, lo cierto es que los parámetros en este sector se han disparado. En el último año, y después de tres de intensa subida, los precios han subido de media un 17,5%, un porcentaje que en algunos lugares, como Madrid, llega hasta el 30,4%; la construcción de viviendas nuevas alcanzará las 600.000 y el volumen de créditos hipotecarios solicitados ha crecido el 24%.

La vivienda está por las nubes -en Madrid hay pisos que superan los 12.000 euros por metro cuadrado-, pero todo se vende. En la última década, según datos del BBVA, el mercado español ha alcanzado un volumen de ventas de unas 800.000 viviendas de promedio anual, lo que significa que las transacciones han duplicado el año pasado el número estimado diez años antes. Y pese a ese número de operaciones, hay gran parte de la población, especialmente los jóvenes, que ha quedado fuera del mercado. Según la Fundación Encuentro, el 60,7% de los hogares españoles no puede comprar piso ni dedicando a ello la mitad de los ingresos de su trabajo.

Carga financiera y social

"Sea burbuja o no", dice Santiago Carbó, catedrático de Fundamenos del Análisis Económico de la Universidad de Navarra, "la situación es francamente preocupante". Y no ya sólo por los problemas de acceso a la vivienda, "sino por la carga financiera y social para las familias", que al amparo de los bajos tipos de interés no paran de acudir a los préstamos hipotecarios, cada vez a plazos más largos -por encima de los 20 años- y por mayor cantidad -la hipoteca media es de 105.275 euros, un 24% más que hace un año.

Llegados a este punto, la máxima preocupación es que la burbuja no estalle para no sufrir una brusca caída de precios que arrastre al final a las entidades financieras. Un escenario que muchos no ven probable, pero del que ya han alertado instituciones como el Banco de España o el Fondo Monetario Internacional, y del que conviene alejarse. Y para ello, el camino es lograr la estabilización del precio de las viviendas o, al menos, su moderación. ¿Cómo? A tenor de las consultas realizadas, primero y por encima de todo, consiguiendo que los poderes públicos se impliquen en la solución del problema. "Tiene que figurar en la agenda política de una vez", dice Carbó, de manera que se incida sobre los factores identificados como claves: la actuación de las administraciones públicas en suelo, la fiscalidad, y la falta de vivienda en alquiler.

Mientras el Gobierno aumenta para el año que viene el gasto en vivienda sólo un 2,5%, Jesús Leal, catedrático de Sociología Urbana, se muestra convencido de que las soluciones requieren una mayor intervención pública: más viviendas de protección oficial; más consorcios para sacar suelo a precio por debajo de mercado; más acuerdos con cooperativas; más incentivo al alquiler y más reformas fiscales.

Muchos estudiosos piensan que la moderación comenzará cuando los tipos de interés suban o la Bolsa se recupere, dado que el ladrillo se ha convertido en uno de los primeros activos de inversión. Pero, mientras, éstas son algunas de las medidas que proponen para incidir en los factores que han contribuido a crear la actual situación.

- Suelo. De nada han servido las leyes elaboradas tanto por gobiernos socialistas como del PP. Frente a la vieja teoría de que es caro porque es escaso, los expertos no dudan en afirmar que su precio lo marca el que tenga la vivienda, y no al revés. Así lo manifiestan Jesús Leal -que añade, además, que una vez que se fija su precio es muy difícil que baje- o José García Montalvo, investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE). Según Leal, sólo en algunos ayuntamientos hay escasez de suelo urbanizado. Cita que, en Madrid, por ejemplo, hay suelo calificado para construir 600.000 vivivendas más, y los precios son disparatados. A su juicio, una de las medidas que ayudarían a moderar el precio de los terrenos es la construcción de más VPO, medida, sin embargo, con la que Manuel Martí, secretario general de los Promotores-Constructores no está de acuerdo por entender que para compensar el menor precio de esos pisos, la vivienda libre que se construyera en la zona se encarecería más.

García-Montalvo se muestra, por su parte, bastante escéptico con respecto a cualquier medida mientras las expectativas de beneficios sean, como ahora del 30% o 40%. Todos piden normas más ágiles y una mejor gestión, y coinciden también al señalar que, salvo excepciones, el verdadero problema es que el suelo está financiando a las administraciones locales.

-

Administraciones locales. Jesús Leal considera que una ley debería impedir la financiación de las administraciones mediante la venta de suelo. Y, mientras el modelo no cambie, García-Montalvo sale en defensa del sistema actual de subasta, tan denostado por los promotores. "Al menos con él", dice, "la plusvalía se la quedan los ayuntamientos y entiendo que, salvo en algunos casos, utilizan esas plusvalías en beneficio social". Martí, sin embargo, afirma que cada vez que oye a un político decir que una infraestructura es gratis se pone "a temblar", porque con lo que se financia es con el suelo. "Sólo cuando ayuntamientos y comunidades autónomas encuentren imposible obtener financiación con cargo al urbanismo empezaremos a estar en condiciones de resolver el problema".

- - - Fiscalidad. Se ha colocado en el ojo del huracán, porque se opina que no es razonable seguir primando la compra de vivienda mientras no hay apenas vivienda de protección oficial (10%), ni mercado de alquiler.

"Comprendo que es un tema políticamente muy sensible", dice García Montalvo, "pero no puede haber café para todos. Habría que apoyar sólo al que lo necesite". Frente a los 661,54 millones de euros que el Estado dedicará el año que viene a gasto en vivienda -lo que supone apenas el 0,3% del gasto público, uno de los más bajos de Europa- el Estado dejará de ingresar, por desgravaciones en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), más de 3.000 millones de euros. "El caso", afirma Carbó, "es que, de forma individual, ahora ya no es una desgravación muy importante, pero no se percibe así, y está teniendo efectos perniciosos en el sistema, animando la demanda para comprar. Sería partidario de ir a su paulatina desaparición". "Recalentado el sector y con la demanda que hay es absurdo que haya ayudas fiscales. Las hay por razones políticas y, quizás, por miedo a la reacción de la clase media", dice Jesús Leal. Añade que, en teoría, el Estado debería "echar agua a un hierro que está al rojo". Matiza, sin embargo, que este momento no es el mejor para eliminar las desgravaciones, dado el nivel que han alcanzado los precios, pero considera que debería empezar a pensarse en la modificación de un sistema "que es fuertemente regresivo".

Una vez más, los promotores van en sentido contrario. La APCE propone que el concepto cuenta ahorro-vivienda tenga una duración inicial de 35 años, desde que una persona nace hasta que alcance esa edad. La propuesta, según Martí, no consumiría gasto público directo, sino menores ingresos fiscales, "y supondría un estímulo al ahorro para el futuro comparable al de los fondos de pensiones, que compensaría esos menores ingresos".

"Una bomba de relojería"

"Es muy probable que el mercado inmobiliario español sea una bomba de relojería esperando a ser detonada. El hecho de que exista una gran incertidumbre sobre el momento en el que el timer llegará a la marca de on no justifica el obviar que es muy difícil que las expectativas futuras de los fundamentales puedan justificar los precios actuales". García-Montalvo, según ha escrito en un documento de Funcas sobre la vivienda, dice que parece razonable pensar que exista burbuja inmobiliaria, y afirma que a finales de 2002, y pese a las dificultades para medir su intensidad, la sobrevaloración de la vivienda podría alcanzar el 28% del precio, por encima de lo calculado por el Banco de España que cita entre el 8% y el 20%.

Para García-Montalvo, "el probable overshooting

negativo (el aterrizaje) podría llevar los precios de la vivienda a una deflación incluso mayor". Por su parte el Banco de España, aunque dice que prevé una "reconducción gradual de las tasas de crecimiento del precio de la vivienda" más acorde con la evolución de las variables económicas que lo fundamentan, alerta de que "cuanto más tiempo transcurra, mayor será el riesgo de que el ajuste necesario termine produciéndose de una manera más brusca de lo deseable".

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 5 de octubre de 2003

Más información