La moderación se apoderará de la vivienda en 2020

El mercado de la vivienda en España tocó suelo en 2013 y desde ese punto comenzó la recuperación de precios, compraventas y firma de hipotecas. Desde aquel año, la vivienda ha registrado una subida media en España del 36% que ha tenido su reflejo en el mercado del alquiler. La demanda insatisfecha que dejó la crisis económica, unos precios más razonables, la constancia de los inversores extranjeros y, más recientemente, la vivienda como inversión para escapar de los tipos cero o negativos se aliaron en esta recuperación.

Pero en este 2019 ha vuelto a aparecer el signo negativo en muchas de las variables que indican la marcha de este sector. Hasta septiembre se han vendido en España 411.234 viviendas, 17.400 menos que hace un año; el número de hipotecas ha caído el 31% y el capital prestado por los bancos para financiar las operaciones es un 28% menor, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El precio se ha resistido a caer al lado negativo y acumula en los nuevos primeros meses del 2019 un alza interanual del 4,7%. Pero en este mismo dato también se aprecia debilidad: hace un año los precios de los pisos subían al 7,2%. La desaceleración que se aprecia en el sector residencial ha tenido también un aliado con la “entrada en vigor de la Ley Hipotecaria que ha ralentizado el mercado y ha retrasado las transacciones. Sin olvidar, la incertidumbre económica y política”, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foros Consultores Inmobiliarios.

Para los expertos la falta de Gobierno favorece poco la inversión a largo plazo y, además, la posible formación de un Gobierno PSOE-Unidas Podemos también despierta incertidumbres en dos sentidos: la limitación de ventajas fiscales y económicas a las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) y el posible establecimiento de precios máximos en los alquileres, que ahora es tendencia en algunas ciudades europeas y que el partido de Pablo Iglesias considera imprescindible.

Con este cóctel, al que se añade una previsión de menor crecimiento económico, los expertos ven 2020 como un ejercicio de moderación en el mercado inmobiliario. Juan Moreno, analista inmobiliario de Bankinter, explica que las transacciones de compraventa de viviendas se están contrayendo y los precios subirán como mucho el 1% ó 2% en 2020.

Más optimista se muestra Carlos Smerdou, que aun así espera unas subidas de precios menores a las de este año y también en las ventas por promoción. “Algunas promociones que se habían ‘pasado’ con las subidas han tenido que ajustar los precios (desde máximos) a la demanda. Eso no son bajadas, sino ajustes. De todos modos, España está creciendo por encima de la media europea. Esto es bueno para el sector e indica que seguimos en un ciclo expansivo, aunque continuaremos en un mercado a dos velocidades, con ciudades con gran actividad económica y receptoras de población y otras, con menos”, explica.

“Nuestra previsión es que en 2020 continuará atenuándose el crecimiento medio en el precio de la vivienda para situarse en el entorno del 3%. La compraventa de viviendas y la constitución de nuevas hipotecas podrían crecer algo más, aunque siempre dentro de un entorno moderado, entre un 3% y un 5% interanual. En lo referente a la actividad promotora se incrementará ligeramente respecto a las cifras de 2019, alrededor de un 5%”, apunta el director comercial de Tinsa, Pedro Soria.

En la pasada crisis económica de 2007, se comprobó por vez primera que los precios de la vivienda podían bajar, y mucho. Únicamente, bruscos cambios en la política de la vivienda podrían traer sorpresas negativas que, hoy por hoy, no se esperan. “No pueden descartarse pequeños ajustes puntuales en aquellas zonas con mayor tensión de precios, un comportamiento propio de periodos de estabilización”, explica el experto de Tinsa.

Pero en este panorama general de suave aterrizaje en el mercado inmobiliario habrá distintos comportamientos. La estabilidad de la vivienda contrasta con unas previsiones menos halagüeñas para los centros comerciales y los hoteles de costa, según apunta el experto de Bankinter, que vaticina unos precios planos para el sector residencial y subidas en oficinas en sitios prime y en el sector logístico, impulsado por el auge del comercio electrónico.

Desde Foro Consultores Inmobiliarios, consideran que si la inversión es directa, debería centrarse en vivienda, con rentabilidades de entre un 4% y un 5%. Las plazas de garaje son otra buena opción y requieren menor inversión y tienen más rentabilidad, entre el 5% y el 7%, Pero también debe analizarse la demanda de la zona y que no haya demasiados garajes. En el caso de oficinas, ve más aconsejable invertir a través de socimis o sociedades cotizadas que se centren en ese negocio.

Un alquiler de miedo

Con datos de Eurostat, cerca del 25% de los españoles vive de alquiler. La recuperación de los precios desde 2013 ha llevado a alzas importantes en los precios de la vivienda que se trasladan rápidamente a los inquilinos. El acceso a la vivienda se ha convertido en un tema principal de la política y la economía. Con una financiación tan barata como la actual –con el interés medio de las operaciones hipotecarias en el 2,51%– cabría esperar que los españoles se lanzasen a la compra de vivienda en vez del alquiler.

Pero han pesado otras variables, como explica Carlos Smerdou: “En algunas zonas el alquiler supone lo mismo que una letra de una hipoteca por el 100% del valor del inmueble. Los bancos solo prestan el 80% y el comprador debería tener un 30% ahorrado (incluidos impuestos) y eso hace difícil la compra. Este hecho ha propiciado una mayor demanda de alquiler, que seguirá en esta línea, lo que se traduce en aumentos de precio en este segmento, si bien tenderemos a la estabilización”, explica.

El otro caballo de batalla es la limitación de los precios del alquiler como ya ocurre en Barcelona y capitales de Europa como Berlín o Estocolmo. “En Estocolmo, una ciudad que tiene los precios limitados, debaten abrir el mercado porque esa limitación ha traído escasez de oferta y dinero negro”, explica el experto de Foro Consultores.

Por último Pedro Soria explica que la evolución en los próximos meses dependerá de la regulación que se establezca. “Existe una gran incertidumbre sobre las medidas que pueda adoptar el nuevo Gobierno. El mercado necesita políticas que favorezcan la entrada de más oferta para rebajar las tensiones de precio”, añade. Las posibles limitaciones al precio del alquiler deberán evitar por tanto el efecto contrario al que se persigue, que el control provoque el efecto adverso de retirar vivienda de alquiler del mercado.