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El ‘Black Friday’ de pisos se acabó hace años en la almendra central

Los bancos lanzan campañas llamativas con ofertas de miles de inmuebles por precios de infarto, pero apenas quedan chollos en zonas con demanda. Bankia solo rebaja 89 inmuebles en la región de Madrid de los 6.300 en oferta en todo el Estado

Una oficina de la inmobiliaria Solvia en la calle Alcalá de Madrid.
Una oficina de la inmobiliaria Solvia en la calle Alcalá de Madrid.

Como cada otoño los bancos tiran la casa por la ventana con promociones de inmuebles que anuncian como “Viviendas Flechazo” o “Campaña Fin de Año” pero los expertos advierten a los compradores de que no es oro todo lo que reluce. Son pocas las grandes oportunidades que pueden encontrarse en las zonas más codiciadas de Madrid y la mayoría de lo que sacan al mercado en la capital y alrededores son activos problemáticos.

“Igual hay cuatro o cinco chollos pero la inmensa mayoría no lo son para nada”, advierte el consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos, haciéndose eco de una sensación que comparten otros conocedores del mercado.

Los bancos lanzan estas campañas a nivel nacional con descuentos en miles de inmuebles que a veces superan el 60% como parte de su largo proceso de desinversión de activos tóxicos. Las promociones suelen tener una duración limitada que oscila entre dos y tres meses. Usan nombres atractivos como “Black Friday” (Viernes Negro), aprovechando la moda importada de Estados Unidos de bajar los precios tras el día de Acción de Gracias. A veces destacan que tienen precios tan bajos como 45.000 euros y advierten que solo están disponibles por dos o tres meses.

Campañas de rebajas de inmuebles del Sareb (el banco malo), la sociedad de liquidación creada para vender los inmuebles de bancos que fueron nacionalizados con la crisis. Aún hoy tiene unas 50.000 viviendas.
Campañas de rebajas de inmuebles del Sareb (el banco malo), la sociedad de liquidación creada para vender los inmuebles de bancos que fueron nacionalizados con la crisis. Aún hoy tiene unas 50.000 viviendas.

En Madrid, la mayor parte de la oferta que le queda a los bancos se encuentra en el sur y el este de la capital y el extrarradio. Son zonas donde quebraron muchos promotores que construyeron en los años de la burbuja al calor de expectativas desmedidas y se acabaron arruinando. Aún hoy los precios siguen muy por debajo de los máximos que alcanzaron durante esos años de fiebre. En los distritos de Villaverde y Puente de Vallecas son un 44% y un 43% inferiores.

Pero la oferta de las inmobiliarias de los bancos (Altamira, Servihabitat, Solvia y Haya) apenas incluye inmuebles en Madrid y se concentra sobre todo en la costa y provincias del interior. De los más de 6.300 inmuebles de todo tipo que Bankia sacó en oferta en todo el país en septiembre y octubre, solo 89 están en la Comunidad de Madrid (70 son viviendas), según Haya Real Estate, la inmobiliaria que comercializa sus activos. Algunas ofertas tienen descuentos de infarto, como una oficina en el corazón de Pinto (un ahorro de 66.200 euros) o del 43% en un piso en Valdilecha, (27.500 euros menos).

Pero expertos consultados y asociaciones de consumidores recomiendan contrastar esos precios con los de otros inmuebles similares en la misma calle. Indican que han detectado casos de bancos que anuncian un descuento respecto al valor con que registraron el inmueble en sus libros y no respecto al precio de mercado. Los bancos niegan esa práctica.

“La banca es uno de los sectores que más incurre en publicidad engañosa”, advierte Rubén Sánchez, portavoz de la asociación de consumidores Facua. Sánchez dice que han recibido quejas de socios por estas promociones de inmuebles de bancos.

Las grandes gangas de la vivienda de los bancos se las llevaron inversores que fueron rápidos y compraron en los años de crisis o al principio de la recuperación, entre 2008 y 2013, dice Fernando Fuente, director nacional de tasación de la inmobiliaria CBRE. “Conforme se prolonga el ciclo el producto es cada vez peor”, dice Fuente. “Hace cuatro o cinco años solían sacar descuentos en zonas premium pero lo que ofertan hoy ya es muy puntual”.

Este experto pone el ejemplo de inversores que compraron en el Plan de Actuación Urbana (PAU) de Vallecas las viviendas nuevas de promotores que quebraron con la crisis. Este PAU se ha revalorizado más de un 30%.

Fitch: Sin subida de salarios no habrá compras de viviendas

Con estas rebajas los bancos buscan sanear su balance, deshaciéndose de activos inmobiliarios embargados. El importe de sus inmuebles ascendía al final de 2017 a 58.000 millones de euros, según el Banco de España. Es una fuerte reducción con respecto al máximo de cerca de 100.000 millones en 2012, pero según un informe de septiembre de la agencia estadounidense de calificación de riesgos Fitch las perspectivas son "desalentadoras" ya que la demanda de vivienda es baja fuera de las zonas codiciadas debido al estancamiento de los salarios.
“Los precios de las casas en ciudades grandes como Madrid se han visto muy influidos por la demanda de inversores extranjeros, pero los compradores de primera vivienda locales han quedado fuera del mercado porque son inasequibles”, dice Fitch. Los salarios han subido menos de un 1% entre 2014 y 2017, mientras que los precios de las casas ascendieron un 18.3% en ese período, según el reporte. De los 21 distritos de Madrid, solo cinco (todos en la almendra central) han superado los máximos de la burbuja. El resto avanza a un ritmo mucho más lento desde sus mínimos en 2013 y 2014, según la web inmobiliaria El Idealista. Fitch estima que el stock total de viviendas en venta en España seguirá por encima de las 400.000 en los próximos dos años.

Aunque las ofertas se suceden a lo largo del año, suelen concentrarse en el último trimestre cuando los bancos buscan maquillar sus cuentas anuales, según los expertos. “Estamos a final de año y ha sido un año malo para la banca así que necesitan ingresos extraordinarios”, dice Bernardos.

El resto del sector inmobiliario usa campañas de descuento similares a las de los bancos pero los “agresivos” descuentos son inigualables. Miguel Ángel Gómez, presidente de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias Amadei, dice que como mucho una pequeña inmobiliaria local puede ofertar un 20% de descuento. De todos modos no hay malestar. “Competimos por nichos de mercado distintos”, dice Gómez.

"Hay que entender que los bancos no son, nunca quisieron ser inmobiliarias y que han tenido que construir sus carteras inmobiliarias porque o bien las casas les llegaron devueltas por impagos de hipotecas o de créditos al promotor o porque asumieron a las cajas de ahorros, que llegaban cargaditas de viviendas financiadas sin ningún criterio por directivos que en realidad eran políticos, no profesionales", dice Fernando Encinar, jefe de estudios de El Idealista.

Los compradores de inmuebles de bancos suelen ser inversores muy especializados que en muchos casos busca viviendas para reformarlas. Para ellos un chollo puede ser un piso pequeño y desvencijado en Lavapiés con fotos que espantan pero que embellece después de una obra de 10.000 euros, según los expertos. “Lo poco bueno dura minutos. Hay gente que va como loca a por esos pisos”, dice Bernardos.

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