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A la espera de la gran rebaja

La vivienda lleva meses abaratándose, pero los expertos prevén un ajuste más fuerte

Tras meses en los que los constructores no se han cansado de repetir que los precios de los pisos ya han bajado todo lo que tienen que bajar y que no lo van a hacer más, un paseo por el Salón Inmobiliario de Madrid (Sima), deparaba esta semana ofertas como la siguiente: "Dos dormitorios, 72 metros cuadrados útiles en Getafe. Desde 306.000 euros". Es un ejemplo de cómo las empresas se resisten a ajustar precios en la medida en la que los expertos consideran necesario para la recomposición del sector.

Es cierto que algunos promotores han acudido al Sima, que ayer cerró sus puertas, con descuentos muy importantes, de hasta el 50%. Pero estas fuertes rebajas se aplican en su mayoría a pisos que quedan colgados, de los que las inmobiliarias quieren deshacerse a toda costa para dar por zanjadas algunas promociones. Y también lo es que las cajas y bancos se están convirtiendo en una fuerte competencia para las inmobiliarias. Las entidades financieras, a las que los empresarios del sector acusan constantemente de competencia desleal, tienen más libertad para bajar precios de casas que han obtenido de empresas o particulares morosos.

Citigroup pronostica una bajada en los próximos cinco años del 20% o el 30%

El Sima ofrecía descuentos del 50%, pero también precios de la era del 'boom'

Caja Madrid reconoció a principio de la feria que se está viendo obligada a vender en algunas ocasiones con pérdidas. Y una visita al stand de la entidad financiera daba una pista de que esto puede ser verdad. La bolsa de pisos usados y de nueva construcción que ofertaban incluían descuentos de hasta el 40%.

Los expertos no lo dudan: los precios tienen que bajar mucho más. A esta deducción les lleva la pura lógica de un mercado en el que la oferta no para de crecer -gracias a un stock de pisos sin vender que se cuenta por centenares de miles y que próximamente llegará al millón- y donde la demanda está estancada a la espera de tiempos mejores.

Citigroup, en un informe publicado esta semana, afirma: "Nos queda por delante una significativa caída de los precios inmobiliarios en la mayoría de los países europeos". El banco estadounidense señala que el ajuste, que podría durar entre cinco y seis años, será más severo en países como España, donde el boom fue más fuerte. Es "cuestión de tiempo" que una rebaja de entre el 20% y el 30% llegue a España, Francia, Italia y Holanda, concluye el documento, que en realidad repite un diagnóstico que ya han hecho antes otros organismos internacionales o gabinetes de estudios.

Lo que dice el banco estadounidense no es óbice para que ya se estén dando fuertes descuentos en casos concretos de viviendas de nueva construcción y de segunda mano, donde todo depende de que el propietario acepte que ya no va a ganar lo que habría hecho hace un par de años. El problema añadido es que, incluso en el caso de que comprador y vendedor se pongan de acuerdo, el cierre del grifo del crédito está imposibilitando que se cierren muchos contratos.

Es el caso de Diego y Paloma, una pareja de treintañeros que se paseaban el miércoles por el Sima a la búsqueda de una hipoteca porque ya han elegido la casa que quieren. "Soy funcionaria y mi novio tiene contrato fijo en una gran empresa. Entre los dos ganamos 4.000 euros netos al mes. Pero para darnos el crédito, el banco nos pide unos ahorros que no tenemos. ¿Quién tiene hoy en día 60.000 euros para una entrada?", se preguntaba Paloma. Y es que ahora existen oportunidades interesantes de compra, pero que en muchos casos se están malogrando por falta de financiación.

Durante la inauguración del salón que en esta ocasión ha ocupado una tercera parte que el año pasado y al que han faltado grandes empresas del sector, la ministra del ramo prefirió mirar el lado positivo. Beatriz Corredor consideró las ofertas de las inmobiliarias una muestra de que el sector se adapta a la demanda real. "Nadie podría pensar hace apenas dos años que íbamos a ver ligadas a la venta de viviendas palabras como ofertas o rebajas", afirmó. En un sector como el inmobiliario que lleva ya muchos meses prácticamente paralizado, llamaban la atención las colas que se formaban en torno a las casetas de entidades financieras e inmobiliarias.

"Es evidente que los precios estaban disparados. Y cuanto más se demore la caída, más tarde saldremos de la crisis. El comportamiento errático de los protagonistas del sector está haciendo más lenta la agonía. El problema es que muchas inmobiliarias que hoy se niegan a rebajar sus precios, quizás no puedan hacerlo en el futuro porque ya no encontrarán mercado", sugiere el asesor inmobiliario José Barta.

Los precios continuarán a la baja. Eso es seguro. La gran incógnita es hasta cuándo y hasta dónde. La estadística del ministerio, muy criticada por su tardanza en reflejar lo que ocurre en la calle, lleva ya dos trimestres de caídas interanuales. La última fue del 6,8%, la mayor reflejada nunca por las estadísticas, lo que demuestra que esta crisis es ya más grave que la de los noventa.

La vivienda usada lleva más tiempo que la nueva encadenando caídas. Pero, como señala el ex secretario de la patronal de los constructores y ahora codirector del máster inmobiliario de la UNED, será la obra nueva la que marque la pauta. "La avalancha de oferta de las inmobiliarias tirará a la fuerza a la baja. Y esta tendencia tiene que contagiarse a los pisos de segunda mano", concluye.

La segunda mano, el reino de la negociación

"Las cosas han cambiado radicalmente. Antes, las agencia inmobiliarias convencían al comprador de que dijera que sí porque si no llegaría otro que aceptaría la oferta. Ahora se dedican a trabajarse al propietario, de persuadirle de que si quiere cerrar la operación tendrá que aceptar una rebaja del 30% sobre el dinero que pedía. El dueño pega un respingo, pero al final accede". Lo cuenta Fernando Encinar, portavoz de idealista.com, la web inmobiliaria líder en España.

Encinar cuenta que las operaciones que hoy observa a través de la página web son aquellas en las que la rebaja sobre el precio inicial de oferta oscila entre el 20% y el 30%. "Ahora lo que nos queda es asumir que vivimos una burbuja que todo el mundo negaba. Y sólo hay dos salidas: a la japonesa o a la alemana. La primera opción es la más sana. Que el ajuste sea brusco y muy rápido, de forma que volvamos a los precios de 2002, cuando los ratios de accesibilidad eran los razonables. La vía alemana es que las rebajas se produzcan de forma pausada, pero que se alarguen durante ocho o diez años", afirma el portavoz de idealista.com.

En el caso de que se cumplan las predicciones de Encinar y España siga el ejemplo japonés, es interesante recordar que tres lustros más tarde de que estallara la burbuja nipona, los precios todavía no han vuelto a recuperar ni de lejos el nivel al que llegaron.

* Este articulo apareció en la edición impresa del Domingo, 31 de mayo de 2009

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