Contaminación inmobiliaria
Las compraventas y plusvalías de los edificios ha condicionado la estrategia de algunas cadenas
Afirman, rotundos, los expertos que otra pata del modelo español que debe cambiar si nuestras cadenas quieren crecer en el mundo, es el relativo a la forma de propiedad de los hoteles. "Pese a toda la retórica sobre la transición del hotel en propiedad al hotel en gestión", apunta Juan Molás, "el 80% de los hoteles de cadena aún lo son en propiedad". En su opinión, esto es un obstáculo para la expansión ya que supone invertir en ladrillo unos recursos que habría que dedicar a abrir más hoteles, a marketing o fidelización.
"Es imposible que con esta estructura de propiedad hotelera", prosigue, "las cadenas españolas puedan crecer deprisa". Este y otros expertos apuntan que los empresarios deberían seguir el ejemplo de NH o de Sol Meliá, que ha ido vendiendo hoteles para reducir deuda y amasar recursos para su expansión. En Riu, con 125 hoteles en 18 países, creen lo contrario y priorizan la propiedad. "Nuestros hoteles", explican, deben tener unas características muy especiales, lo que nos lleva a diseñarlos y a construirlos".
La entrada en tromba de constructores e inmobiliarios en el sector es otro de los factores que ha incrementado el ratio de hoteles en propiedad
El 80% de los hoteles en cadena aún lo son en régimen de propiedad, lo que supone un importante obstáculo para la expansión
En el sector se cree que esta no es una razón de peso. "Hay inversores dispuestos a construir hoteles llave en mano para una cadena, asumiendo la propiedad y el riesgo inmobiliario". Una de estas sociedades es Meridia, que acaba de cerrar su primer fondo de capital riesgo, de 150 millones de euros, para invertir en hoteles de lujo en el mundo, que cederá por el sistema de gestión. Este avance del capital riesgo sobre el patrimonio hotelero, se explica, dicen en Meridia porque "hay mucha liquidez e interés de los inversores".
Además, hay otras razones para el alto porcentaje de hoteles en propiedad en España. Una de ellas el "boom inmobiliario". Pese a la buena rentabilidad del mercado hotelero, la revalorización del ladrillo ha sido aún mayor y muchos empresarios se han decantado por invertir en el edificio. "El que el mercado inmobiliario haya ido tan bien", dice Vesgas, "ha hecho que no les interesara vender esos activos". Sin embargo, ahora que el mercado inmobiliario está entrando en una fase decreciente y podría ser el momento, apuntan algunas fuentes, de que los hoteleros soltaran lastre inmobiliario y allegaran recursos para su "core business": la explotación hotelera.
A la sombra del ladrillo
Otro factor que ha incrementado el ratio de hoteles en propiedad ha sido la entrada en trompa de constructores e inmobiliarios en el sector. "En muchos casos", apunta Molás, "los constructores e inmobiliarios se han visto obligados por los ayuntamientos a construir un hotel si querían la licencia para promover residencial". Fue, dicen, el caso de Fadesa, que optó por entregar la gestión de algunos de esos hoteles a operadoras hoteleras.
Pero también ha habido una carrera a la hotelería, en el marco de la diversificación. Pletóricos de liquidez y conscientes de que el boom de la vivienda tendría que terminarse algún día, muchos inmobiliarios y constructores se plantearan la hotelería como un negocio adicional: algunos -Anjoca, por ejemplo- optaron incluso no solo por construirse sus hoteles sino por explotarlos.
Hesperia, Hoteles Center, Habitat, Hoteles Santos u Hoteles Rafael son algunas de las cadenas que proceden de constructoras.
Un fenómeno que genera cierta antipatía entre los hoteleros puros y duros, quienes acusan a estos "intrusos" de "tirar" el mercado. "Se trata de hoteleros", apunta Vesgas, "a los que no les interesa especialmente la rentabilidad, sino la valoración de su patrimonio".
En una reciente entrevista a este medio, Cesar Losada, fundador de Losan, un fondo de inversión en hoteles, respaldado por las cajas de ahorros, comentaba su escaso interés por adquirir hoteles en España debido, decía, a "que la presencia de constructoras e inmobiliarias ha mermado los márgenes mínimos para actuar con soltura en el sector".
España sigue siendo barata
Habitualmente se leen noticias sobre subidas de precios, incluso abusivas, en el sector hotelero. ¿Qué hay de cierto? ¿Los españoles son baratos o caros en comparación con otros? Según los expertos, sus precios siguen a gran distancia de los de otros países. Tanto en el hotel urbano como en el de "sol y playa".
"Han estado subiendo", dice A. Fernández, de High Tech, "un punto por encima del IPC. Nada comparado con los aumentos que se dan en algunas ciudades europeas". Una situación que se debe", diceVesgas, "al aumento de la competencia, próximo a la saturación, que se da en España en todos los segmentos".
Un reciente informe parece confirmar esas opiniones. Según el 'HotelBenchmark Survey' de Deloitte de 2006, Madrid está entre las grandes ciudades más baratas de Europa. Su tarifa media estaba en 2006 en 135 dólares, por debajo de los 167 de Amsterdam, los 188 de Roma, los 212 de Londres y los 248 de Paris.
Como decia Vesgas, es posible que ello se deba a una cierta saturación, que empieza a notarse. Según Deloitte, las tasas de ocupación en Madrid están entre las más bajas de Europa, con un 70%, frente al 75% de Roma, al 81% de Londres (la ciudad hotelera más pujante de Europa) y al 80% de Amsterdam.
Hoteleras en Bolsa
¿Por qué hay tan pocos hoteles en el parqué? Muchos analistas lo atribuyen al carácter familiar de las cadenas. "Estoy convencido", dice Molás, "que según vayan pasando a manos de la segunda generación tenderán a salir a Bolsa".
En Riu afirman que no necesitan la Bolsa. "Tenemos liquidez para crecer y no hay problemas familiares que solucionar", dice Miguel Ángel Violán. Este ejecutivo agrega que la Bolsa presiona hacia un crecimiento rápido, "algo que no nos interesa porque afecta la calidad".
Además, a las dos hoteleras españolas cotizadas tampoco les está yendo como para echar cohetes. Sol Meliá, cuya facturación ha crecido un 33% entre 2003 y 2006, se ha limitado a subir en línea con el Ibex en los dos últimos años. Y NH, que incrementó un 18% sus ventas en igual periodo, lleva estancada desde agosto de 2006. También han contribuido al tibio interés del parqué las escasas posibilidades de operaciones corporativas (Sol está controlada por la familia Escarré y NH ha demostrado su capacidad para blindarse frente a Hesperia).
Al margen de la próxima colocación del 70% de High Tech Hotels, provocada por la desinversión de Dinamia en su capital, no se prevén otras OPV similares para el sector, al menos en el corto plazo.
