Una propuesta solvente
Que el urbanismo español goza de muy mala reputación es algo que está fuera de duda. La continua aparición de presuntos escándalos a lo largo y ancho del territorio español lo demuestra. En cualquier caso, debemos señalar que el hilo conductor que viene a explicar el lamentable escenario actual no es otro que la subsistencia de una desbocada presencia de la especulación del suelo que viene a trasladarse al precio de venta del producto final, la vivienda, con las angustiosas consecuencias que comporta para una gran mayoría de ciudadanos necesitados de la misma.
Lo que no es tan conocido, es que uno de los orígenes de la especulación señalada se encuentra en la propia legislación del suelo y, más en concreto, en su régimen de valoración. La Ley 6/98 del Suelo vigente establece que el suelo rústico, cuyo valor real asciende al entorno de 1-3 euros por metro cuadrado, desde el momento de su reclasificación por el Plan, alcanza un valor legal de 200-300 euros por metro, valor determinado por el beneficio del potencial negocio inmobiliario, pero sin que el afortunado propietario invierta un euro ni acometa actuación empresarial alguna. Este sorprendente blindaje legal del suelo por su máximo valor especulativo posible, refuerza y potencia que en el mercado privado no se sea menos y, en consecuencia, propicia la espiral especulativa que estamos sufriendo. Y ello, sorprendentemente, en explícita confrontación con el mandato constitucional de su artículo 47 que mandata a los poderes públicos a impedir la especulación. Si a esta desatinada medida valorativa se une la concepción que subyace en la legislación vigente, según la cual todo el suelo patrio es urbanizable salvo el medioambientalmente protegido, se termina por conformar un tándem letal que impide la consecución de un modelo de desarrollo urbano sostenible territorialmente y asumible económicamente por la ciudadanía.
El proyecto de Ley del Suelo suprime el actual paradigma del "todo urbanizable"
En este desazonador diagnóstico se apoya el proyecto de Ley de Suelo estatal que actualmente se está tramitando en las Cortes Generales.
Desde la competencia que el Estado tiene en esta materia (conviene señalar que, constitucionalmente, no puede entrar en técnicas urbanísticas de competencia exclusiva autonómica), el proyecto desarrolla intencionadamente las medidas que le son propias para luchar contra la especulación del suelo para poder ser aplicadas en todo el territorio español.
En primer lugar, suprime el paradigma del "todo urbanizable", apostando por un crecimiento urbano acotado y suficiente, ajustado a las demandas sociales deseables y compaginándolo con la potenciación en la intervención de la ciudad preexistente, disponiendo medidas inteligentes de intervención concertada entre el sector público y el privado más emprendedor, para propiciar la rehabilitación y renovación de los tejidos urbanos actuales.
En segundo lugar, dispone la obligación de reservar en todas las actuaciones urbanizadoras residenciales un mínimo del 25% del número potencial de viviendas con destino a vivienda protegida, cantidad que podrán modular las Comunidades Autónomas en función de la apreciación de su realidad social y económica. Con ello, se dispondrá de un importante paquete de suelo y de vivienda a precio tasado que permitirá garantizar (por ley), el acceso a una vivienda digna no especulada para gran parte de la ciudadanía española.
En tercer lugar, se formula un régimen de valoración del suelo que suprime los sorprendentes criterios vigentes, al proceder a valorarlo "por lo que es" y no por las "expectativas especulativas de lo que pueda ser", tasándose, en consecuencia, por el valor real de lo existente incrementado, en todo caso, en el plus-valor derivado de inversión fehaciente realizada por el propietario. Con ello, se terminará definitivamente con la llamada reclasificación especulativa del suelo, que venía a justificar el cínico aforismo de "la tierra para el que la reclasifica", y reconduciendo nuestro sistema legal de valoración a la racionalidad y al cumplimiento del mandato constitucional de su artículo 47.
En cuarto lugar, el proyecto de Ley regula la formulación de los denominados Convenios urbanísticos que, en muchas ocasiones, suscriben algunos Ayuntamientos con determinados promotores y en los que, de manera voluntaria, se asumen compensaciones económicas adicionales a los deberes y cargas establecidas por Ley en contraprestación a la obtención de la facultad de materializar los derechos edificatorios atribuidos por el planeamiento. Obviamente, en este negocio jurídico se corre el riesgo de poner en almoneda la potestad pública del planeamiento, produciendo en ocasiones, prácticas espurias de obtención pública anticipada de recursos que vienen dando pie a operaciones especulativas público-privadas sin cobertura legal alguna. Por ello, el proyecto de Ley establece la prohibición de estos procedimientos impropios bajo amenaza de nulidad de pleno derecho.
Por último, el proyecto de Ley prescribe que la participación pública en las plusvalías que el planeamiento genera, se distribuirán regladamente entre los propietarios y la Administración en proporción a la rentabilidad económica de las actuaciones, disponiéndose que a aquellos les corresponderá como máximo un 85% (y excepcionalmente un 80% para las de excepcional rentabilidad) y, consecuentemente, disponiéndose para el Ayuntamiento un máximo del 15%, que deberá destinarse obligatoria y preferentemente a vivienda protegida con la finalidad de evitar prácticas de tipo especulativo no deseables que algunos Ayuntamientos vienen realizando.
Esperemos, en fin, que el proyecto de Ley vea la luz al final de su tramitación parlamentaria y que las disposiciones antiespeculativas que en la misma se regulan, junto con otras complementarias de incidencia menos directa, permitan reconducir el lamentable escenario actual y junto a la necesaria complementariedad de las Legislaciones Autonómicas competentes en las técnicas urbanísticas, se puedan cumplimentar los principios constitucionales que presiden el urbanismo español.
