Vivienda: doce preguntas y una certeza

La subida vertiginosa de precios hasta finales de 2007 coincidió con una coyuntura de máxima oferta inmobiliaria. ¿Podemos confiar en el autocontrol del mercado inmobiliario? El precio de la vivienda ha caído entre un 25 y un 30 % desde el máximo de finales del 2007; la venta de viviendas en el primer trimestre del 2011 se desplomó y el mercado se encuentra en "encefalograma plano". La actual crisis ha puesto en cuestión "todos" los resortes económicos, financieros, sociales y profesionales en los que se ha basado el mercado inmobiliario que hemos heredado. La vivienda ha perdido su credibilidad como refugio estable del ahorro familiar. Los inversores han visto como se volatiliza la rentabilidad de sus activos inmobiliarios. Los instrumentos financieros están puestos en cuestión; la "dación en pago" se está reclamando como una salida frente a la ejecución hipotecaria; los suelos de las hipotecas, las apuestas financieras, los diferenciales, los tipos variables, las comisiones son instrumentos que impiden una planificación de los compromisos económicos. La sociedad ha vivido la ficción de un enriquecimiento rápido y fácil mientras la demanda de vivienda pública sufría un incremento poco saludable.

La vivienda ha perdido su credibilidad como refugio estable del ahorro familiar

¿Es posible y recomendable volver al escenario anterior o debemos aplicarnos en poner las bases de uno nuevo? En un ejercicio de pura ingenuidad económica, una definición teórica del mercado inmobiliario liberalizado y desregulado nos propone que "el ajuste del precio de la vivienda se produce por el equilibrio entre la oferta y la demanda en un escenario de libre competencia, con decisiones informadas y en ausencia de coerción y fraude".

¿Un teórico equilibrio entre una oferta y una demanda tan singulares como son las inmobiliarias puede realmente ajustar el precio de la vivienda? La oferta comprende no sólo la vivienda como objeto físico edificado, sino también el suelo. Mientras la edificación se deprecia por el uso y el paso del tiempo, el suelo, en el que se ha construido, se mantiene estable o gana valor por la urbanización y el crecimiento de la ciudad. La demanda puede ser muy alta, pero la frecuencia con la que un demandante acude al mercado es muy baja. La vivienda es un objeto de primera necesidad, sin embargo una persona o una familia acuden muy pocas veces al mercado a lo largo de su vida. El ejercicio de la "prueba-error" para conocer la mejor oferta y tomar la mejor decisión de compra, necesario en cualquier mercado para el pleno desarrollo de la libre competencia, es imposible en el mercado inmobiliario. La información se convierte en una pieza clave. Rectificar una mala decisión de compra se convierte en una tarea inabordable a corto plazo.

El actual escenario ha identificado liberalización y desregulación. Este mercado heredado dejó de preguntar al constructor si conocía su oficio y al promotor si era capaz de dirigir y garantizar el buen fin de una promoción inmobiliaria y, por lo tanto, gestionar adecuadamente las cantidades entregadas a cuenta. Todo se vendía y sencillamente eso era un síntoma del buen funcionamiento del mercado y sus operadores; siempre habría alguien que iba a pagar, a corto plazo, más de lo que el propietario había pagado. Entonces, ¿a quién le interesaba qué profesionales intervenían en el mercado y si estaban o no cualificados para ello? ¿Quién reclamaba la atención sobre las cláusulas que regulaban los riesgos, las de impago, las de comisiones en situaciones extremas, las de las apuestas financieras...? ¿A quién le interesaba si la vivienda iba a envejecer bien o mal, si nunca iba a bajar de precio e incluso valdría más que la vivienda nueva? ¿Qué político iba a plantear dudas sobre la "función social" del mercado inmobiliario cuando aportaba una parte importante del PIB y dejaba un suculento rendimiento fiscal?

¿Es posible hablar de ausencia de coerción cuando la necesidad de financiación, para comprar una vivienda, exige la aceptación de un banco que es ajeno a la pura necesidad de vivienda? ¿Quién tasa la vivienda para conceder un préstamo hipotecario? ¿Es posible ahora hablar de ausencia de coerción en el mercado cuando los bancos favorecen la financiación de la compra de las viviendas que ellos ofrecen? ¿Es posible hablar de ausencia de coerción cuando el 40% de la producción de vivienda en el centro de las ciudades y el 75% en las zonas de expansión se destina a un mercado público intervenido y burocratizado, y cuyo coste gravita sobre el mercado libre? ¿Se puede hablar de ausencia de coerción cuando los cambios en la política fiscal de la vivienda han convertido el mercado en una montaña rusa?

Liberalizado o no, un nuevo escenario para el mercado inmobiliario parece imprescindible. Y deberíamos sentarnos a hablar de él, desde los consumidores hasta la administración y los operadores privados. Para hablar del mercado en venta y del mercado en alquiler. Se deberá definir qué agentes intervienen en él y cuáles son sus responsabilidades. Un nuevo escenario con muchas preguntas y quizá sólo una certeza: "La vivienda nunca será un regalo, pero es un derecho". La sociedad y los políticos no pueden seguir justificando la exclusión de ciudadanos solventes del mercado libre. Y éste debe cumplir su "función social" de ofertar una variedad de viviendas a precios asumibles por las rentas de los ciudadanos.

José Luis Polo Francisco es presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad inmobiliaria de Gipuzkoa .