La crisis inmobiliaria salpica los proyectos estrella del Consell

La crisis inmobiliaria acaba de llevarse por delante a las promotoras valencianas Encoval y Nou Temple, firma, esta última, popularizada por el jugador valencianista David Albelda. Este ajuste, que algunos especialistas auguran que será más rápido y brusco de lo previsto, amenaza con arrastrar algunos proyectos emblema de la Generalitat. El prolongado ciclo expansivo de la construcción, que ha durado casi una década, y la extraordinaria rentabilidad del negocio hicieron que el Consell apadrinará proyectos como el aeropuerto de Castellón o el circuito de F-1 en Valencia. Sin embargo, su dependencia de los PAI a los que están asociados genera diversas incógnitas.

La crisis se ha precipitado y ha cortado en seco la inversión privada que hasta ahora fluía hacia el sector inmobiliario. Los datos que hay encima de la mesa certifican este desplome. La Comunidad Valenciana es, según los datos del INE, una de las seis comunidades autónomas donde más ha caído la venta de viviendas a principios de 2008. Concretamente, ha descendido un 28,5% frente a una caída media en España del 27,1%. De los precios, los promotores españoles, a pesar de que luego han rectificado, preveían hace unos días -citando algunos estudios- que éstos podían caer este año hasta un 8%.

"No podemos pasar del cien al cero", dicen los promotores

Los gestores de suelo ven algo positivo: "por fin bajará su precio"

Otro constructor apuesta por una oferta de mayor calidad

Y si ya se le veían las orejas al lobo hace unos meses, la crisis de liquidez que atenaza ya al sector financiero ha llevado a bancos y cajas a racionar la concesión de hipotecas y créditos. Muchos de los promotores se ven ahora con el agua al cuello.

En este escenario, los expertos auguran que el ajuste será más rápido y brusco de lo que se preveía. "No hay crédito y los constructores van a reducir sus riesgos. La aportación de dinero privado a ese tipo de eventos puede resentirse", apuntan.

En Castellón, el nuevo aeropuerto es el proyecto que más puede verse afectado por la crisis inmobiliaria. El Consell ideó su construcción pero la colocó en manos privadas. Si se cumplen los plazos, estas instalaciones estarán concluidas en 2009, pero para entonces no habrá ningún nuevo atractivo en la provincia, ya que ni los campos de golf ni las urbanizaciones previstas estarán acabadas. La mayoría de promotores no tienen prisa por el desarrollo de éstos y la pregunta es: "El aeropuerto se acabará para traer a la gente, pero ¿adónde?" Éste será el momento en el que el aeropuerto comenzará a tener un coste anual para la Generalitat, pues como promotora se ha comprometido con la adjudicataria a pagar 6 euros por cada uno de los 600.000 viajeros que no lleguen a Castellón.

En Valencia, el flamante circuito urbano de F-1, anunciado por el empresario Bernie Ecclestone y avalado por el presidente Francisco Camps, se costeará con cargo a los futuros propietarios de las viviendas del PAI del Grau, área por la que discurre el circuito. El evento, con un coste inicial de 38,5 millones de euros, no supondrá, según dijo el Consell, una carga para las arcas públicas, pero, de momento, la Generalitat ya ha adelantado los fondos. Mientras, el PAI ya se verá.

Otro de los proyectos que pueden verse comprometidos por la recesión es la ampliación de la avenida de Blasco Ibáñez a costa del Cabanyal. Cuando se presentó el plan -en los 90- se estimó que sólo las expropiaciones costarían unos 9.000 millones de las antiguas pesetas. Este proyecto costaría ahora el triple al Ayuntamiento de Valencia, con una apretada situación financiera y pocas expectativas de mejorar sus ingresos. A falta de los datos valencianos, la Generalitat catalana perdió en 2007 1.141 millones de euros en impuestos y licencias por la crisis inmobiliaria.La vivienda protegida era sobre el papel una de las grandes apuestas del Consell que preside desde 2003 el popular Francisco Camps. El boom inmobiliario de la última década, donde, según los empresarios "se vendía todo" mantuvo bajo mínimos la construcción de pisos protegidos.

Con vistas a solucionar esta escasez, el consejero de Vivienda, Rafael Blasco, presentó en la primera legislatura las sociedades mixtas como una fórmula novedosa y ágil. Los PAI (Programas de Actuación Integrada) empezaron a mezclar la edificación de renta libre con los pisos protegidos y las sociedades mixtas -en cuyo accionariado estaba el Instituto Valenciano de Vivienda (Ivvsa) y diferentes promotores- se adjudicaron buena parte de estos desarrollos.

En estos momentos, la construcción de 20.990 pisos protegidos o de precio tasado dependen del futuro de ocho PAI, adjudicados la mayoría de ellos a las citadas sociedades mixtas. La mayoría de estos proyectos están atrasados y no han cubierto todavía la fase de tramitación administrativa. "En unos dos años podrían empezar las obras", señalan fuentes oficiales.

En esa situación están, por ejemplo, las 12.953 casas proyectadas en los desarrollos urbanísticos de Manises y Catarroja. El PAI de Gran Manises (5.772 casas sociales del total de 9.634 viviendas previstas) y el PAI Nou Mil.leni de Catarroja (5.239 VPO del total de 10.477 casas) se han aprobado en las comisiones territoriales de Urbanismo de la Generalitat condicionados y, por tanto, deberán volver a ser supervisados por el órgano oficial. El resto de la oferta se desarrollara en promociones que oscilan entre las 200 y 900 casas, en tres sectores de Castellón y otro en Valencia.

Fuera de las sociedades mixtas están, sin embargo, otros dos grandes proyectos con un buen bocado de vivienda protegida. El Plan Rabassa, en manos del contratista Enrique Ortiz, acaba de recibir el visto bueno de la Generalitat. Sólo en este proyecto están previstas 8.047 viviendas protegidas del total de 13.503 casas que se levantarán en el área de las Lagunas de Rabassa, en la periferia norte de la ciudad de Alicante. "Con la vivienda libre y la protegida en el mismo saco y este cambio brusco de ciclo, esta bolsa de pisos sociales podría no ver la luz", alertan los expertos.

El contratista Ortiz asegura que dará prioridad a las casas sociales nada más culmine la aprobación definitiva del plan: "En cuanto se autorice definitivamente, en un plazo de seis meses, empezará la urbanización y, en paralelo, la construcción de viviendas", explica. "Empezaremos por la VPO y en un plazo de dos años podemos poner en mercado unas 3.000 casas", añade.

En Cullera, el plan de la Bega -más conocido como el Manhattan de la Ribera por los 35 rascacielos proyectados-, incluye otras 1.170 viviendas de protección oficial de un total de 3.000. Este proyecto es uno de los más adelantados, pero, según el Ayuntamiento de Cullera, gestor del PAI, las obras no se iniciarán hasta finales de 2008 o principios de 2009.

El Ivvsa insiste en que los proyectos se ejecutarán. Y aunque del instituto dependen las actuaciones más llamativas en volumen de pisos, también defiende que no son las únicas iniciativas en este sentido. Sociópolis, por ejemplo, proyecto promovido por este ente público en el barrio de La Torre, en Valencia, acaba de iniciar la primera fase.

Los promotores confían en la reactivación de las viviendas protegidas para recuperar el resuello y están presionando a la Generalitat para que saque suelo a precios competitivos para ponerse manos a la obra. En cualquier caso, el despegue de la VPP (vivienda de protección pública) no parece inmediato a pesar de que hay demanda de sobra.

Este oscuro panorama no arredra ni al Consell ni a los empresarios. "No podemos pasar del cien al cero. Ni cerrar el grifo de la financiación. El sector tiene que reorganizarse y una alternativa es sacar al mercado más vivienda oficial, porque en este segmento hay demanda", opina un promotor.

Otro empresario mantiene el mismo moderado grado de optimismo, aunque plantea una receta distinta: "Se acabó la locura de los años pasados. Antes despachábamos género, ahora tenemos que replantearnos la venta elaborada. Una alternativa es mejorar el valor añadido de nuestro producto final, o sea las casas", propone.

Para los inversores especializados en la gestión de suelo, la crisis, o desaceleración, encierra un aspecto positivo. "Se va a producir una bajada del precio del metro cuadrado de terreno, cuyo elevado precio de los últimos años ha sido el primer factor del encarecimiento de la vivienda".

Uno de los mayores grupos inmobiliarios de Alicante está en contra de frenar la tramitación de nuevos PAI. "Al contrario, debemos tener siempre suelo disponible. Otra cosa es la ejecución final de las casas, que hay que adaptarlas a la demanda", reflexiona. Este grupo no cree que la panacea sea la vivienda de protección pública. "Si todos hacemos este tipo de pisos saturaremos el mercado. Hay que apostar por el valor añadido del producto, sobre todo para poder competir con el pequeño inversor, que de repente ha sacado al mercado y a la baja las casas que compró con la expectativa de una ganancia rápida", explica.

La Generalitat, que paralizó desde hace más de un año la aprobación de los PAI que tenía encima de la mesa, ha comenzado a principios de año a agilizar la tramitación de proyectos. Las tres comisiones territoriales de urbanismo han duplicado de enero a marzo el número de expedientes aprobados con respecto al mismo periodo del año anterior. De 44 actuaciones aprobadas en 2007 a las 87 visadas hasta ahora. Bien es cierto, que en 2007 las comisiones sólo celebraron un mes, debido entre otras cuestiones a las elecciones autonómicas y locales y a la conformación de gobierno.

De acuerdo con los datos facilitados por la Consejería de Urbanismo, en la provincia de Alicante se autorizaron en 2007 un total 12 modificaciones puntuales de planes generales, 4 homologaciones de planes, y dos planes especiales, por 13, 8 y 2, respectivamente, en los tres primeros meses de este año. De entre todos ellos sobresale la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de la localidad de Monforte, donde están previstas 22.000 nuevas viviendas.

La comisión de Valencia validó en un total de 4 modificaciones de planes, 8 homologaciones y 5 planes especiales, por 20, 18 y 3, respectivamente, en este año. Y en Castellón se aprobaron en 2007, 4 modificaciones, 3 homologaciones y dos planes especiales, por 8, 10 y 5, aprobados respectivamente en estos tres primeros meses. En esta provincia, uno de los proyectos más polémicos y también uno de los más grandes presentados en la Comunidad Valenciana es el de Mundo Ilusión, que promueve el grupo Marina d'Or.

El plan está pendiente de la aprobación definitiva por parte de la Generalitat. Hace un año Marina d'Or anunció una campaña de presión al Consell para que acelerara la tramitación y la aprobación definitiva. Sin embargo, ahora, aunque aún existen voces como la del presidente de la Diputación de Castellón, Carlos Fabra, que claman por agilizar los trámites, la empresa no insiste. Aún así, Marina d'Or ya ha dispuesto un plan viable para la ejecución del PAI y así poder empezar a desarrollarlo en el momento en el que se puedan iniciar las obras. De esta manera, el grupo realizará, en primer lugar, los campos de golf y en una segunda fase apostará por la construcción de dos de los seis hoteles previstos y algunas viviendas.